構(gòu)建小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司專(zhuān)屬的移動(dòng)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)
打造移動(dòng)化、智能化、電商化的小區(qū)管理新模式
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深圳市社區(qū)居民委員會(huì)代行住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)管理辦法（試行）
(征求意見(jiàn)稿)
第一章 總則
第一條【目的與依據(jù)】 為規(guī)范社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)居委會(huì)）代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】 本市范圍內(nèi)，指定居委會(huì)代行住宅物業(yè)管理區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住宅區(qū)”）業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條【基本原則】 居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)遵循非必要不代行以及精簡(jiǎn)高效、集體決策、信息公開(kāi)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、勤勉盡責(zé)的原則。
第四條【職責(zé)分工】 市住房和建設(shè)部門(mén)會(huì)同市民政部門(mén)負(fù)責(zé)全市居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)活動(dòng)的政策法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定工作。
區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的指導(dǎo)工作。
區(qū)民政部門(mén)負(fù)責(zé)配合區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)，做好指導(dǎo)街道辦事處和居委會(huì)開(kāi)展居委會(huì)代行活動(dòng)的相關(guān)工作。
街道辦事處根據(jù)法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定，負(fù)責(zé)指定、終止居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，對(duì)居委會(huì)代行活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處應(yīng)當(dāng)將指定、終止的書(shū)面文件抄送區(qū)住房和建設(shè)、民政、財(cái)政等部門(mén)。
第五條【黨建引領(lǐng)】 中國(guó)共產(chǎn)黨社區(qū)委員會(huì)積極發(fā)揮住宅區(qū)基層黨組織的作用，領(lǐng)導(dǎo)居委會(huì)依法依規(guī)開(kāi)展代行活動(dòng)。
第六條【委員會(huì)】 居委會(huì)根據(jù)法律、法規(guī)及本辦法之規(guī)定，接受街道辦事處的指定，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
居委會(huì)可以設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)開(kāi)展具體代行工作。
第七條【財(cái)政預(yù)算】 居委會(huì)接受指定，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議以及根據(jù)本辦法第二十六條之規(guī)定委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等費(fèi)用，由街道辦事處納入財(cái)政預(yù)算，區(qū)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以保障。依法應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。
第二章 代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的啟動(dòng)
第八條【代行條件】 住宅區(qū)符合下列情形之一的，居委會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)：
（一）已開(kāi)展首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備活動(dòng)但最終未能成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
（二）已開(kāi)展換屆工作，但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
符合上述情形且住宅區(qū)物業(yè)管理發(fā)生擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或重大事件，需要業(yè)主委員會(huì)及時(shí)解決的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)立即開(kāi)展指定居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的工作。
第九條【征求意見(jiàn)】 街道辦事處指定居委會(huì)前，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)內(nèi)以及物業(yè)管理信息平臺(tái)上進(jìn)行公示并征求業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)。征求意見(jiàn)的時(shí)間不少于十日。
第十條【公示內(nèi)容】 街道辦事處根據(jù)本規(guī)則第九條之規(guī)定進(jìn)行公示的，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）指定的居委會(huì)；
（二）代行職責(zé)的內(nèi)容；
（三）公示期限；
（四）意見(jiàn)反饋方式；
（五）街道辦事處認(rèn)為應(yīng)當(dāng)公示的其他事項(xiàng)。
第十一條【計(jì)票原則】 征求意見(jiàn)以專(zhuān)有部分為單位，按照一戶(hù)一票原則進(jìn)行。
多個(gè)專(zhuān)有部分為同一業(yè)主的，按一戶(hù)計(jì)票。一個(gè)專(zhuān)有部分有多個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)共同推選一人發(fā)表意見(jiàn)。專(zhuān)有部分的業(yè)主與物業(yè)使用人意見(jiàn)不一致的，以業(yè)主意見(jiàn)為準(zhǔn)。
按照本條前款計(jì)算的戶(hù)數(shù)總和為總戶(hù)數(shù)。
公示期屆滿(mǎn)后，反對(duì)代行的意見(jiàn)數(shù)未超過(guò)該住宅區(qū)總戶(hù)數(shù)百分之二十的，街道辦事處可以啟動(dòng)指定居委會(huì)代行。
第十二條【指定和公布】 街道辦事處書(shū)面指定居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并將指定的書(shū)面文件在住宅區(qū)內(nèi)以及物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公布。居委會(huì)自指定書(shū)面文件公布之日起履行代行職責(zé)。
第三章 代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的權(quán)限和程序
第十三條【代行權(quán)限】 居委會(huì)根據(jù)指定實(shí)施代行業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的，依據(jù)住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)際需要履行下列職責(zé)：
（一）組織業(yè)主共同決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（三）代行管理住宅區(qū)的業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)；
（四）調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。
居委會(huì)在履行本條第一款第一、二、三項(xiàng)職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)報(bào)告。
第十四條【代行決策程序】 居委會(huì)代行本辦法第十三條之工作事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)居委會(huì)委員會(huì)議作出決定。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)前十五日將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)予以公示，并向住宅區(qū)基層黨組織征求意見(jiàn)。
居委會(huì)委員會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)自會(huì)議作出決定之日起三日內(nèi)將決定予以公示。
居委會(huì)可以邀請(qǐng)住宅區(qū)基層黨組織、業(yè)主、物業(yè)使用人列席會(huì)議，具體人數(shù)、組織形式由居委會(huì)自行確定。居委會(huì)應(yīng)當(dāng)制作會(huì)議記錄并妥善保管。
第十五條【印章使用】 居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)過(guò)程中，發(fā)布與代行職責(zé)相關(guān)的通知、公告等，應(yīng)當(dāng)加蓋居委會(huì)的印章。
業(yè)主大會(huì)與他人訂立合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)的印章。業(yè)主大會(huì)沒(méi)有印章的，或者住宅區(qū)未依法成立業(yè)主大會(huì)的，由代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的居委會(huì)代加蓋居委會(huì)的印章。
第十六條【選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)】 居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)組織業(yè)主共同決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照《條例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定開(kāi)展相關(guān)工作，具體工作內(nèi)容包括但不限于擬定方案、公示、組織業(yè)主共同決議、招標(biāo)、定標(biāo)、簽訂物業(yè)服務(wù)合同以及其他有關(guān)手續(xù)。
居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)退出，尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，居委會(huì)可以通過(guò)抽簽方式，從區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)設(shè)立的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫(kù)中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急服務(wù)。沒(méi)有應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫(kù)的，從物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)靠前的企業(yè)中選取。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同具體期限由居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，直到業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行。
第十七條【籌集、管理和使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金】 居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照《條例》《深圳市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》以及相關(guān)法律、法規(guī)在指定職責(zé)范圍內(nèi)開(kāi)展相關(guān)工作。
第十八條【共有資金賬戶(hù)管理】 住宅區(qū)使用業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)的，居委會(huì)在受指定代行后，應(yīng)當(dāng)立即組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)轉(zhuǎn)為業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)進(jìn)行表決，并分別按下列情形處理：
（一）業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)使用業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)管理業(yè)主共有資金的，居委會(huì)從居委會(huì)委員或者住宅區(qū)黨支部身份為業(yè)主的委員中選取基本賬戶(hù)管理人后，向區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)將業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)負(fù)責(zé)人變?yōu)樵摴芾砣恕I(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)變更后三個(gè)工作日內(nèi)，該管理人應(yīng)當(dāng)持變更后的業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)到數(shù)據(jù)共享銀行變更密鑰等證明材料。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)相關(guān)賬目資料移交居委會(huì)。
（二）業(yè)主大會(huì)決定變更使用業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)管理業(yè)主共有資金的，居委會(huì)提請(qǐng)住宅區(qū)所在街道辦事處按照《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》相關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新使用所在住宅區(qū)開(kāi)設(shè)的原業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)，或者在數(shù)據(jù)共享銀行新開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)，并將業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)余額轉(zhuǎn)至業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)。
住宅區(qū)使用業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)的，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)使用業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)管理業(yè)主共有資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變更的，變更前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合將業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)余額轉(zhuǎn)至變更后物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)的業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)。
第十九條【業(yè)主共有資金使用原則】 住宅區(qū)使用業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)的，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行現(xiàn)有的業(yè)主大會(huì)年度預(yù)算方案或者會(huì)議決定，及時(shí)支付相關(guān)費(fèi)用，核對(duì)賬目，并按照《條例》第七十三條的規(guī)定按季度公示賬目信息。
第四章 代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的終止
第二十條【代行期限】 居委會(huì)根據(jù)法律、法規(guī)及本辦法之規(guī)定代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，代行期限不得超過(guò)三年，其中新建住宅區(qū)的不得超過(guò)兩年。
因業(yè)主委員會(huì)未能換屆成功需要施行代行的住宅區(qū)，代行期限不得超過(guò)一年。
第二十一條【代行的終止】 住宅區(qū)出現(xiàn)下列情形之一的，居委會(huì)終止代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）住宅區(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
（二）住宅區(qū)因拆遷等原因發(fā)生滅失的；
（三）代行期限屆滿(mǎn)的；
（四）應(yīng)當(dāng)終止代行的其他情形。
第二十二條【代行終止公告】 符合本辦法第二十一條第一、三、四項(xiàng)情形的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)作出終止代行的書(shū)面決定，并在終止之日起三個(gè)工作日內(nèi)在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告。
第二十三條【退出交接】 住宅區(qū)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下完成清算、移交工作：
（一）對(duì)居委會(huì)履行代行職責(zé)期間的財(cái)務(wù)進(jìn)行清算；
（二）將財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交至業(yè)主委員會(huì)；
（三）將清算和移交情況在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，公示期限不少于十日。
第二十四條【報(bào)告義務(wù)】 居委會(huì)終止代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起十五日內(nèi)，向街道辦事處就代行工作情況提交書(shū)面報(bào)告，并抄送區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)。
第五章 附則
第二十五條【代行效力】 居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。
居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)做作出的決定侵害公共利益的，由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正，拒不改正的，由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)予以撤銷(xiāo)。
居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者公共利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，但其能證明自己勤勉盡責(zé)，且已嚴(yán)格遵守《條例》以及其他相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的除外。
第二十六條【專(zhuān)業(yè)服務(wù)】 居委會(huì)代行職責(zé)所涉及的法律、會(huì)計(jì)、評(píng)估等專(zhuān)業(yè)事務(wù)，可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展。街道辦事處可以通過(guò)集中采購(gòu)的方式予以統(tǒng)籌。
第二十七條【成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)】 住宅區(qū)業(yè)主根據(jù)《條例》相關(guān)規(guī)定，在代行期間向街道辦事處提請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)換屆小組的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)。
第二十八條【示范文本】 本辦法第十條、第十二條、第二十二條規(guī)定的公示和公告的示范文本，由市住房和建設(shè)部門(mén)另行制定。
第二十九條【參照?qǐng)?zhí)行區(qū)域】 深汕特別合作區(qū)內(nèi)施行居委會(huì)代行活動(dòng)的，可以參照本辦法執(zhí)行。
第三十條【施行時(shí)間】 本辦法自XXXX年XX月XX日起施行，有效期三年。
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