構(gòu)建小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司專屬的移動(dòng)運(yùn)營平臺(tái)
打造移動(dòng)化、智能化、電商化的小區(qū)管理新模式
業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系
社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織;業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行職責(zé)。居委會(huì)和業(yè)委會(huì)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。
在實(shí)際工作中，大多數(shù)居民同時(shí)是業(yè)主，業(yè)主多數(shù)也是居民。居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作重點(diǎn)各有側(cè)重，但也有很多重合。居委會(huì)與業(yè)委會(huì)在哪些領(lǐng)域有重合部分?區(qū)別有哪些？居委會(huì)與業(yè)委會(huì)職責(zé)的合理界定是什么?在實(shí)際工作中雙方如何協(xié)調(diào)工作，如何履行各自的職責(zé)和義務(wù)？
業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的區(qū)別與交集
業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)；居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾組織，主要是對“居民”的管理。首先請陳幽泓老師跟我們講一講，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)是否有產(chǎn)生交集的地方？具體是什么？
請看法律規(guī)定：《居民委員會(huì)組織法》第三條居民委員會(huì)的任務(wù)：
(一)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開展多種形式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng)；
(二)辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；
(三)調(diào)解民間糾紛；
(四)協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安；
(五)協(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作；
這里面很多內(nèi)容與業(yè)主組織物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)，比如安全、衛(wèi)生、調(diào)解糾紛、保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)等，這兩個(gè)組織在社區(qū)層面的義務(wù)責(zé)任具有相關(guān)性。
業(yè)委會(huì)和居委會(huì)最大的區(qū)別是什么？
居委會(huì)和業(yè)委會(huì)同是自治組織，但二者最大的區(qū)別是：居委會(huì)是政治民主自治組織，業(yè)委會(huì)是財(cái)產(chǎn)民主自治組織。
居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，是中國人民民主專政和城市基層政權(quán)的重要基礎(chǔ)，也是黨和政府聯(lián)系人民群眾的橋梁和紐帶之一。
業(yè)主委員會(huì)是由該小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)全體權(quán)利人的業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生的，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，并接受業(yè)主監(jiān)督的自治組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。居委會(huì)(社區(qū))的工作內(nèi)容比業(yè)委會(huì)(小區(qū))更廣泛，業(yè)委會(huì)只受權(quán)在本小區(qū)且僅限物業(yè)管理重大事務(wù)方面的決策和對服務(wù)提供者的監(jiān)督。同時(shí)，在小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)職能。
業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的分界
社區(qū)委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)從概念入手可能沒有絲毫聯(lián)系，但它們以物業(yè)管理為紐帶連接起來，從而使兩者能夠進(jìn)行對比和關(guān)系探究。2008年網(wǎng)易新聞報(bào)道廣州——1443個(gè)居委會(huì)舉行換屆選舉，然而居民卻大多對此表示冷淡，甚至有居民表示，有了業(yè)委會(huì)，無需居委會(huì)。有調(diào)查指出，居民對自身權(quán)益的漠視源于居委會(huì)功能日漸弱化和新型住宅小區(qū)劃地而分的現(xiàn)狀。嚴(yán)老師，您認(rèn)為業(yè)主對自身權(quán)益的漠視狀態(tài)是否有所好轉(zhuǎn)？是否應(yīng)該以及如何幫助業(yè)主扭轉(zhuǎn)“有了業(yè)委會(huì)，無需居委會(huì)”的觀念？
長期以來，很多人有一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，就是把社區(qū)居委會(huì)當(dāng)做政府機(jī)構(gòu)，而不是一個(gè)自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。雖然事實(shí)上，居委會(huì)的確也承擔(dān)了部分屬于街道職能的行政工作。因此，大部分人對待社區(qū)委員會(huì)的換屆選舉采取漠視，或者認(rèn)為早就已經(jīng)內(nèi)定。有些人即使參與，也僅僅是走過場。更有人為了一點(diǎn)點(diǎn)小紀(jì)念品才參與投票。
其實(shí)，在小區(qū)日常事務(wù)里，很多人往往不知道自己的權(quán)益是什么，哪些是自己應(yīng)盡的義務(wù)，哪些是自己應(yīng)該得到的權(quán)利。很多人在自我感覺利益沒有受到侵害或者不了解侵害行為已經(jīng)產(chǎn)生的情況下，很少會(huì)主動(dòng)去了解共有部分的管理情況和支出收入情況。他們會(huì)用工作忙沒時(shí)間之類的借口來回避，甚至有些業(yè)主在知道自己權(quán)益受到損害的情況下仍然選擇漠視，一方面不愿花時(shí)間精力，另一方面寄希望于別人會(huì)出頭，還有就是認(rèn)為這些利益分?jǐn)偟矫總€(gè)人頭上是很小的數(shù)字，不值得計(jì)較。
這幾年我更多參與到小區(qū)業(yè)委會(huì)事務(wù)中，發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：早期參與業(yè)委會(huì)籌備成立的業(yè)主，往往因?yàn)閭€(gè)人權(quán)益受到侵害，為了維權(quán)而參與。而平時(shí)較多參與社區(qū)活動(dòng)的人，大部分是那些機(jī)關(guān)事業(yè)單位退休的黨員干部，他們往往不是自發(fā)、主動(dòng)地去參與，而是被動(dòng)接受社區(qū)委員的組織參與。
所以，業(yè)委會(huì)要加大對《物權(quán)法》的宣傳，讓業(yè)主明白自己的權(quán)益，從而使更多的業(yè)主參與小區(qū)管理，反過來也是對業(yè)委會(huì)工作的支持與督促。
深圳與北京業(yè)主大會(huì)為何難成立
1991年3月，中國內(nèi)地第一個(gè)類似業(yè)主委員會(huì)的雛形誕生于深圳萬科天景花園小區(qū)。然而據(jù)深圳市住房和建設(shè)局的相關(guān)資料顯示，深圳市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立率約為34%，僅處于全國平均水平。請問劉老師，造成深圳市成立業(yè)主大會(huì)比例比較低的原因是什么？是否采取了一些突破方式？
業(yè)主大會(huì)成立的阻力主要來自以下幾個(gè)方面：一是來自物業(yè)建設(shè)單位的阻力。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建設(shè)單位可能存在諸多的問題，如開發(fā)質(zhì)量問題、辦理產(chǎn)權(quán)證問題、配套設(shè)施及服務(wù)承諾不到位，以及建設(shè)單位將部分產(chǎn)權(quán)不清的共享部位占為己有等問題。建設(shè)單位擔(dān)心成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主有了獨(dú)立組織會(huì)進(jìn)行維權(quán)，自然會(huì)阻止成立業(yè)主大會(huì)，至少不會(huì)主動(dòng)支持成立業(yè)主大會(huì)；二是來自物業(yè)管理企業(yè)的阻力。在管物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)心成立業(yè)主大會(huì)后，會(huì)對他們的工作形成監(jiān)督壓力，所以，物業(yè)管理企業(yè)特別是建設(shè)單位下屬的物管公司不希望成立業(yè)主大會(huì)；三是來自一些既得利益者的阻力。如一些共享區(qū)域被個(gè)別業(yè)主或單位擅自占有，擅自改變物業(yè)使用功能，亂搭建影響他人生活等，這些既得利益者不希望成立業(yè)主大會(huì)，他們?yōu)榱俗约旱募鹊美嫔踔習(xí)柚钩闪I(yè)主大會(huì)。
為解決成立率低的問題，近年來我們推行了微信電子投票系統(tǒng)以及培育物業(yè)管理咨詢評估第三方組織輔助業(yè)主等措施。通過修訂《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，在頂層設(shè)計(jì)中改革和完善物業(yè)管理業(yè)主自治制度，這給我們帶來了一個(gè)歷史性的機(jī)遇。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以兼顧前瞻性和可操作性為原則，按照改革的思路、運(yùn)用市場的方法、遵循發(fā)展的規(guī)律、引進(jìn)技術(shù)的手段，在制度設(shè)計(jì)時(shí)探索解決以下幾類問題：一是確立業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)全體權(quán)利人——業(yè)主大會(huì)社會(huì)團(tuán)體組織民事主體的法人地位，提高《業(yè)主管理規(guī)約》的法律約束力，明確其個(gè)體成員及相關(guān)各方(使用人、委托管理人)共同管理的責(zé)任和義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》；二是從政府行政管理機(jī)構(gòu)職能分工的角度，區(qū)別社會(huì)事務(wù)管理職能和行業(yè)管理、市場監(jiān)督職能。理順對業(yè)主大會(huì)組織運(yùn)行的指導(dǎo)、輔助職責(zé)和登記、監(jiān)督職能，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)提供者的行業(yè)自律和市場監(jiān)管力度(我們多次建議將對業(yè)主自治組織的指導(dǎo)、監(jiān)督等社會(huì)管理事務(wù)改由民政部門負(fù)責(zé))。
物業(yè)共有部分收益如何分配及管理
《錢江晚報(bào)》2016年11月2日報(bào)道，《杭州一業(yè)委會(huì)想給業(yè)主發(fā)個(gè)百萬大紅包，遭社區(qū)叫?！?。杭州下城區(qū)星都嘉苑業(yè)委會(huì)想把100萬元小區(qū)經(jīng)營性收入發(fā)放給全體業(yè)主，被社區(qū)緊急“叫停”。杭州市下城區(qū)文暉街道京都苑社區(qū)書記王曉燕表示，社區(qū)“叫停”的原因有兩條：第一，按照法律規(guī)定，這些經(jīng)營性收益歸全體業(yè)主所有，可用于共有部位設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金；第二，業(yè)委會(huì)8月底到期后小區(qū)并沒有完成換屆選舉工作，所以就不具備實(shí)施業(yè)委會(huì)職責(zé)的資格。
《現(xiàn)代物業(yè)》也對此事進(jìn)行了采訪報(bào)道。首先請問嚴(yán)老師，您怎么看待這件事情？您認(rèn)為還有哪些情況居委會(huì)可以干預(yù)業(yè)委會(huì)的決策和行為？
嚴(yán)向紅：曾經(jīng)有小區(qū)業(yè)主提出：房子出售時(shí)候，影響價(jià)格的因素是地段、房齡等，不會(huì)因?yàn)樾^(qū)維修金多而價(jià)格高，我出售房子時(shí)候也帶不走屬于我的共有資產(chǎn)，為什么業(yè)主不能要求平均分配前一年的公共收益？物業(yè)共有部分收益如何分配及管理，一直是網(wǎng)上討論質(zhì)疑的熱點(diǎn)。物業(yè)共有部分收益的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，未作決定的，主要用于補(bǔ)充小區(qū)房屋專項(xiàng)維修資金，也可作為業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)退管或業(yè)主委員會(huì)換屆清算、審計(jì)費(fèi)用等。只要通過業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)有權(quán)通過“發(fā)紅包”等形式將小區(qū)經(jīng)營性收入發(fā)放給全體業(yè)主，社區(qū)居委會(huì)無權(quán)干涉。我們寧波就有小區(qū)給業(yè)主發(fā)放購物卡，米油等實(shí)物。還有小區(qū)拿出部分收益，獎(jiǎng)勵(lì)物管公司和物業(yè)優(yōu)秀員工。如果只是業(yè)委會(huì)的決定，居委會(huì)可以干預(yù)。如果通過業(yè)主大會(huì)決議，居委會(huì)的行動(dòng)就是越權(quán)。所以，還需要具體情況具體分析。
據(jù)我了解，寧波發(fā)放紅包、實(shí)物等的小區(qū)都是維修金比較充裕的小區(qū)，發(fā)放金額在收益里所占的比例也不高，目的也是為了提高業(yè)主對小區(qū)事務(wù)參與的積極性。
版權(quán)歸原作者所有，如侵權(quán)，請告知，我們及時(shí)刪除或妥當(dāng)處理，謝謝！
下一篇：為毀滅證據(jù)，62歲老人竟然放火燒樓！
