構建小區業委會、物業公司專屬的移動運營平臺
打造移動化、智能化、電商化的小區管理新模式
廣州英豪花園“舊物管不愿走”現象曾被媒體曝光上了“頭條”，它是大城市較為普遍存在的新舊物管交接難現象的一個縮影。
近日（8月5日），廣東省高級人民法院發布2020年度行政訴訟白皮書，并公布十大典型案例。反映英豪花園“舊物管不愿走”被行政處罰進而狀告住建部門的案件成為“典型”。該案向社會提供了一個觀察治理“新舊物管交接難”問題的標本。
法院旨在通過這宗典型案例說明：業主大會決議選出新的物業管理公司并與其簽訂物業管理服務合同后，前物管公司與房地產開發公司簽訂的前期物業服務合同依法終止。在前物管公司拒絕退出物業管理區域的情況下，行政機關有權依法責令其限期退出，物業管理公司期滿仍拒不退出時，行政機關可予以行政處罰。
舊物管由房地產公司所選卻被業委會拋棄
英豪花園位于廣州市海珠區東曉南路與盈豐路路口。2010年10月11日，廣州某房地產開發公司（甲方）與廣州市蘭某物業管理有限公司（乙方、以下簡稱“蘭某物管公司”）簽訂了《前期物業服務合同》，約定乙方為英豪花園提供前期物業管理服務并收取物業服務費用。
2017年4月24日，海珠區英豪花園首屆業主大會籌備組作出首屆業主大會決議，內容包括通過物業管理規約、業主大會議事規則，并選出首屆業主委員會成員。
2018年8月2日，英豪花園業主大會、英豪花園業主委員會（以下簡稱“英豪花園業委會”）作出《英豪花園第二次業主大會最終決議公告》，決議內容包括不同意續聘蘭某物管公司。后來，“不同意續聘蘭某物管公司”這一決議的合法性由廣州中院2019年5月9日作出的生效民事判決書予以確認。
2019年2月27日，英豪花園業委會作出《關于英豪花園第三次業主大會決議的公告》，決定選聘上海永升物業管理有限公司為小區物業服務公司，并授權業委會簽訂新物業服務合同。一個月后，英豪花園業委會與上海永升物業管理有限公司廣州分公司簽訂《英豪花園服務合同》，并于同日向蘭某公司作出《撤場通知函》，要求其做好移交項目并于2019年4月30日下午撤場。
舊物管未按期退出 住建部門對其罰款
而在英豪花園業委會給出的撤場最后期限到來前五天——2019年4月25日，廣州市海珠區住房和建設局（以下簡稱“海珠區住建局”）也向蘭某物管公司作出《關于做好英豪花園物業管理權移交工作的告知書》，告知其應依規定配合新物業服務企業做好交接準備，并在退出前繼續為業主提供服務。
次月，海珠區住建局對蘭某物管公司不按規定進行移交及退出物業管理區域立案查處，并作出《責令改正違法行為通知書》，責令其在2019年7月5日前退出英豪花園物業管理區域，并做好交接工作。在蘭某物管公司未按期退出后，同年7月17日，海珠區住建局又作出《行政處罰預先告知書》《行政處罰聽證告知書》。
同年9月30日，在召開聽證會后，海珠區住建局作出《行政處罰決定書》，認為經業委會函告蘭某物管公司仍未按規定進行移交并退出物業管理區域，決定對蘭某物管公司作出罰款人民幣15萬元的處罰。
蘭某物管公司不服，把海珠區住建局告到了法院。
住建局處罰決定二審被改判合法合理
一審法院指出，海珠區住建局明知業主大會決定聘請上海永升物業管理有限公司廣州分公司為新的物管企業的業主大會決議的合法有效性仍在司法審查過程中，尚未能確定業主大會決定選聘哪一個物業管理服務企業作為小區新的物業管理服務企業的情況下，就責令原物業管理服務企業退出物業管理區域，沒有妥善處理物業管理服務的銜接問題，由此對原告蘭某物管公司作出行政處罰，法律依據不足。一審法院判決撤銷海珠區住建局作出的行政處罰決定。海珠區住建局不服，提起上訴。
廣州鐵路運輸中級法院二審認為，英豪花園第二次業主大會不同意續聘蘭某物管公司的合法性已經生效民事判決予以確認。在英豪花園第三次業主大會已經作出決議選聘新的物業服務公司，而且英豪花園業委會與新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，蘭某物管公司與廣州某房地產開發公司簽訂的前期物業服務合同已依法終止。蘭某物管公司不依法退出物業管理區域，海珠區住建局責令其限期退出物業管理區域，并在其逾期拒不退出的情況下，在法定幅度內處以罰款，而且在作出被訴處罰決定前已履行了告知義務并召開了聽證會，保障了蘭某物管公司的陳述、申辯權。
二審法院指出，海珠區住建局作出的處罰決定認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予以支持，二審判決：撤銷原審判決、駁回蘭某物管公司的訴求。
法官：業主大會與新物管公司簽訂合同后，前物管與房地產商簽訂的合同終止
“近年來，物業管理領域矛盾頻發，業委會與物業管理公司之間的矛盾與沖突已成為社會關注的熱點、難點問題。”審理該案的廣鐵中院法官說，實踐中，因前期物業公司系開發商選定，并非業主大會選定，往往與新成立的業委會在物業管理費用繳納、物業服務水平等方面存在各種矛盾沖突，導致業主大會已經選定新的物業服務公司后，前期物業服務公司拒不退場的情況時有發生。“如果不及時妥善處理，將極大損害業主的合法權益，影響社會穩定與和諧社區的建設。”
法官介紹：
《物業管理條例》規定，建設單位與選聘的物業服務公司簽訂的合同屬于前期物業服務合同，在約定期限未滿，但業主委員會與新物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的情況下，前期物業服務合同終止。本案即屬于此類情況，在業主委員會、行政主管部門已經要求前期物業服務企業依法退出，但前期物業服務企業拒不按規定退出物業管理區域的情況下，行政主管部門及時依法行使行政管理職權，對其進行行政處罰，應給予支持。
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